Si su empresa se dedica a la promoción inmobiliaria pero tiene unas viviendas que no logra vender, por lo que está pensando en alquilarlas, le explicamos cómo actuar para que dicho alquiler no le suponga un coste fiscal.
Nos dirigimos a ustedes con el objetivo de proporcionarles información crucial acerca de las implicaciones fiscales relacionadas con el alquiler de viviendas que su empresa promotora no ha logrado vender. Es fundamental que consideren cuidadosamente las opciones disponibles para evitar incurrir en elevados costes fiscales innecesarios.
Si su empresa ha construido viviendas que no han sido transmitidas y decide ponerlas en alquiler para obtener rentabilidad, es imprescindible comprender las consecuencias fiscales de dicha decisión. En particular, deben prestar atención a la exención de IVA aplicable al alquiler de viviendas a particulares y cómo esta puede resultar en un coste fiscal significativo para su empresa.
Autoconsumo y sectores diferenciados
Cuando su empresa decide alquilar las viviendas, se generan dos actividades distintas:
- Promoción inmobiliaria (actividad no exenta de IVA): Por la que se repercutirá IVA.
- Alquiler de viviendas (actividad exenta de IVA): Por la que no se repercutirá IVA.
Dado que estas actividades están enmarcadas en dos Clasificaciones Nacionales de Actividades Económicas (CNAE) diferentes (411 para promoción inmobiliaria y 682 para alquiler de viviendas), se aplicará el Régimen de sectores diferenciados.
Venta interna y autoconsumo
Por las viviendas que se alquilen y que pasen del sector de "promoción" al sector de "alquiler", se producirá un "autoconsumo interno":
- Su empresa deberá realizar una "venta interna" y emitir una factura en la que actuará como emisora y receptora al mismo tiempo.
- En dicha factura, deberá repercutir IVA sobre el valor de la vivienda (se puede utilizar el valor contable como referencia).
- Ese IVA se considerará soportado por el sector de "alquiler" y no será deducible, obligando a su empresa a asumir este coste.
Por ejemplo, si empieza a alquilar dos viviendas con un valor contable total de 200.000 euros, deberá ingresar en Hacienda un IVA de 20.000 euros (10% por ser viviendas).
Alternativas para evitar costes fiscales
Afortunadamente, existen alternativas que pueden evitar estos costes fiscales:
- Alquiler con opción de compra:
- Las viviendas seguirán afectas al sector de "promoción", evitando el autoconsumo por el alquiler.
- Aunque el alquiler dure más de dos años, su venta posterior mantendrá el carácter de primera entrega y seguirá tributando por IVA.
- Alquiler con servicios hoteleros:
- Esta actividad repercute IVA, no constituye un sector diferenciado y tampoco genera autoconsumo.
- Es crucial vender las viviendas en tiempos específicos para evitar costes fiscales adicionales:
- Si se venden antes de que la empresa las haya utilizado más de dos años en esta actividad, la venta mantendrá el carácter de primera entrega, tributando por IVA sin mayores complicaciones.
- Si se venden después de más de diez años, la venta estará exenta de IVA y no requerirá regularización alguna.
- Si se venden entre el segundo y el décimo año, se aplicará la "regularización por venta de bienes de inversión", devolviendo el IVA soportado en la construcción de las viviendas en proporción a los años que falten para completar el plazo de diez años.
- Atención. Es fundamental que su empresa evalúe detenidamente las implicaciones fiscales de las distintas opciones de alquiler y elija la estrategia que mejor se adapte a sus necesidades y objetivos financieros.
El TEAC cambia de criterio para determinar la base imponible del IVA en los autoconsumos de bienes
Por otro lado, queremos informarles de que a resolución del Tribunal Económico-Administrativo Central (TEAC) de 17 de abril de 2024, ha modificado el criterio de dicho órgano sobre la determinación de la base imponible del IVA en el autoconsumo de bienes, recogido en sus previas resoluciones n.º 1993/2005, de 8 de octubre de 2008, y n.º 6934/2019, de 16 de diciembre de 2021.
El TEAC ha dictaminado que el gravamen del autoconsumo de bienes previsto en el artículo 9.1.º.d) de la Ley del Impuesto sobre el Valor Añadido (LIVA) tiene como objetivo garantizar la igualdad de trato entre los sujetos pasivos. Esta medida busca asegurar que las empresas que ejercen una actividad exenta de IVA, y que por lo tanto no pueden deducir el IVA soportado al adquirir bienes empresariales, enfrenten la misma carga fiscal que aquellas que realizan la misma actividad mediante bienes producidos por ellas mismas sin pagar el IVA.
La normativa comunitaria establece que en casos de autoconsumo, la base imponible debe ser el precio de compra de los bienes o de bienes similares, o, en ausencia de un precio de compra, el precio de coste. Estos precios deben ser evaluados en el momento en que se realizan las operaciones.
- Precio de compra:
- La base imponible se establece en función del valor residual de los bienes en el momento de su destino o afectación.
- Precio de coste:
- En ausencia de un precio de compra, la base imponible se determina por el precio de coste, incluyendo todos los costes soportados y el valor de los bienes mejorados o acabados por un tercero.
- No se incluye el valor de los bienes o servicios por los que se hayan soportado cuotas de IVA no deducidas.
Se considera que el sujeto pasivo ha soportado cuotas de IVA no deducibles no solo cuando las haya soportado directamente, sino también cuando estas estén incluidas en el precio de los bienes adquiridos, debido a que fueron soportadas en fases anteriores del proceso de producción o distribución sin haberse deducido en ninguna de dichas fases.
En el caso específico analizado en la resolución, se concluye que no procede incluir en la base imponible del autoconsumo el coste de un terreno sobre el cual el sujeto pasivo construyó una vivienda, ya que no se acreditó que el precio de compra del terreno incluyera cuotas de IVA no deducidas.
En conclusión, al alquilar viviendas, su empresa se enfrenta a la necesidad de realizar una "venta interna", generando autoconsumo. El cambio de criterio del TEAC afecta directamente a cómo se determina la base imponible de este autoconsumo. Según la nueva resolución del TEAC, la base imponible del IVA en autoconsumo de bienes debe basarse en el precio de compra o coste, lo cual influye en la factura interna que su empresa debe emitir al alquilar viviendas.
Para optimizar la gestión fiscal y evitar costes innecesarios, su empresa debe considerar cuidadosamente las alternativas al alquiler de viviendas y asegurarse de cumplir con la nueva normativa del TEAC sobre la base imponible del IVA en autoconsumos de bienes.
Quedamos a su disposición para cualquier consulta adicional y para brindarles el asesoramiento necesario para optimizar la gestión fiscal de sus actividades inmobiliarias.
Un cordial saludo,