Una reciente sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña (TSJC) marca un cambio de rumbo en el tratamiento fiscal de inmuebles arrendados a familiares por sociedades. Siempre que el alquiler sea real y a precio de mercado, esos inmuebles pueden considerarse afectos a la actividad económica y acogerse a la exención en el IP.
En un giro de guion que pocos anticipaban, el TSJC (Sentencia nº 768/2025) ha desestimado el recurso de la Generalitat y ha reconocido como afectos a la actividad económica los inmuebles que una sociedad alquila a miembros de la familia, siempre que dichos arrendamientos sean reales y estén fijados a precio de mercado.
Esta resolución, que contradice anteriores pronunciamientos más rígidos del propio Tribunal e incluso el criterio tradicional del TEAC, no se apoya en una reinterpretación normativa audaz, sino en un principio fundamental de nuestro sistema tributario: la vinculación de la Administración a las consultas tributarias vinculantes. En concreto, a la consulta V1255/2020 de la Dirección General de Tributos, reforzada por otras como la V1036/2022, que permiten considerar afectos aquellos inmuebles arrendados a familiares en condiciones de mercado dentro de una actividad de alquiler profesionalizada.
¿Qué estaba en juego?
La disputa giraba en torno a la aplicación de la exención del artículo 4.Ocho.Dos de la Ley 19/1991 del Impuesto sobre el Patrimonio, que permite excluir del cómputo aquellas participaciones en entidades que desarrollen efectivamente una actividad económica. En el caso analizado, la entidad desarrollaba arrendamientos inmobiliarios como actividad habitual. El problema: parte de los inmuebles arrendados lo estaban a familiares del socio.
La Generalitat defendía una lectura literal del artículo 6.3 del RD 1704/1999 (por el que se determinan los requisitos y condiciones de las actividades empresariales y profesionales y de las participaciones en entidades para la aplicación de las exenciones correspondientes en el Impuesto sobre el Patrimonio), según la cual no podrían considerarse afectos los inmuebles destinados al uso personal del sujeto pasivo o de su grupo familiar, ni aquellos cedidos por debajo del valor de mercado. Para la Administración, arrendar a familiares era sinónimo de afectación excluida. El Tribunal no lo ha visto así.
Lo que dice la sentencia (y lo que cambia)
El TSJC aclara que no es lo mismo un inmueble usado sin contrato o sin contraprestación -que no estaría afecto- que uno alquilado dentro de una actividad empresarial a un familiar por un precio ajustado al mercado. En este segundo caso, y si se demuestra que el arrendamiento genera rendimiento, no hay motivo para negar la exención.
El tribunal recuerda que la Agencia Tributaria autonómica no puede desconocer el criterio de la DGT, conforme al artículo 89.1 de la Ley General Tributaria, siempre que concurran hechos y circunstancias idénticas. En este caso, se verificó que el alquiler era real, que existía contrato y que el precio era el de mercado. La cesión gratuita o el alquiler simbólico, subraya la sentencia, sería otra historia.
¿Y ahora qué?
Esta sentencia genera un precedente que debería ser tenido muy en cuenta por las empresas familiares que arriendan inmuebles a miembros de la familia. Siempre que se acredite que esos arrendamientos están integrados en una actividad empresarial real, con medios y estructura, y que se realiza a precios normales, no deben excluirse del régimen de exención.
Eso sí: la inseguridad jurídica sigue vigente. La disparidad de criterios entre Administraciones (TEAC, DGT, ATC) convierte en prudente documentar exhaustivamente los arrendamientos, evitar precios por debajo del mercado y realizar una revisión periódica de las condiciones contractuales.
Si tu sociedad desarrolla una actividad inmobiliaria y parte de sus activos están alquilados a familiares, este es el momento de revisar contratos, justificar rentabilidades y acreditar el carácter empresarial del arrendamiento. El criterio del TSJ de Cataluña abre una vía sólida para defender la exención, pero solo será eficaz si se prepara con rigor.
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Un cordial saludo,